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商品房买卖纠纷常见问题六问(上

时间:2018-09-11 18:21来源:未知 作者:admin 点击:
根据重庆市统计局统计数据,自2016年底起,重庆市的商品房售价涨幅已远远超出了人们预期,已经到了让绝大多数市民瞠目结舌的程度。房地产市场火热的同时也催生出一系列令房屋交

  根据重庆市统计局统计数据,自2016年底起,重庆市的商品房售价涨幅已远远超出了人们预期,已经到了让绝大多数市民瞠目结舌的程度。房地产市场火热的同时也催生出一系列令房屋交易各方焦头烂额的法律纠纷,笔者作为一名专职律师,就本人接触到的一些房屋买卖中的常见问题进行归纳总结,希望能为各位读者在房屋买卖过程中有所提醒与帮助。

  房地产市场的蓬勃发展势必会催生众多的房屋中介机构如雨后春笋般林立。根据《合同法》第四百二十四条 :居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。通常意义上,房屋中介机构便是法律规定的居间人,实践中,若是买房人选择以按揭贷款方式购房的,中介机构在提供居间服务外,还会提供按揭贷款服务,并收取相应的服务费用。在涉及中介机构的房屋买卖中,房屋买卖合同大多由中介公司提供,买卖双方及中介公司共同在合同上签字、捺印并盖章,因此,选择服务专业、认真负责且法律风险把控经验丰富的中介机构,对于房屋买卖双方都极为重要。

  房屋买卖合同(实践中也有直接定名为房屋买卖居间服务协议等)会直接约定交易房屋详细信息、是否由租赁、抵押、查封等情况、购房价款、支付方式、房屋过户及交付时间、违约责任以及支付中介服务费、按揭贷款服务费等内容。因该合同大多由中介机构提供,所以合同中中介机构往往会将涉及自身权利义务的内容进行详细约定,而法律风险却会在涉及买卖双方权利的条款中或多或少的出现,特别是在约定房屋权属现状、房款支付时间、方式以及房屋过户、交付时间的时,多有约定不明甚至没有约定的状况。根据《合同法》第四百二十五条:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此,当出现中介机构未向房屋交易双方或其中任何一方履行如实告知义务,故意隐瞒重要信息或者提供虚假信息的,房屋交易的受损害方有权不支付中介服务费并要求中介机构承担损害赔偿责任。

  根据《合同法》第一百一十五条:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。通常情况下,房屋买卖合同中均会约定由购房人在合同签订当日或者较短期限内给房屋出售方一定金额的款项作为购房定金,该定金既是担保购房人切实履行合同义务的担保金,同时,双倍返还的规定也能增加出售方的违约成本。而诚意金(意向金)在实践中多由中介机构收取或者由中介机构买卖双方任一方收取,结合不同情况有两种认定:其一、买家或卖家向中介机构交付诚意金时,中介机构没有要求与其签订《定金协议》,而仅仅是出示收据,收据上也并未载明款项性质系定金。此时诚意金的性质相当于订金,但凡最后没能订立买卖合同未能达成交易,则诚意金都应当返还;其二,如果中介公司在《定金协议》中明确约定该款项性质为定金,或者在收款一方出具的收据上载明该款项为定金的,此时诚意金即可认定为定金,守约方可按照前述定金罚则的规定要求违约方承担违约责任。

  (四)在按照约定的标准支付的违约金也不能弥补损失的情况下,根据《合同法》第一百一十四条的规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此,若违约方的违约行为给守约方造成的损失高于约定的违约金的,则守约方可要求法院或仲裁机构按照损失的程度予以增加赔偿数额。

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